白小姐中特网

物业管理用房新规

发布时间:2018-03-21 11:29:07 发布者: 浏览次数:533次


开发商速看,物业管理用房新规来了!

2018年3月15日,河南省住房和城乡建设厅公布了《河南省物业管理用房管理办法》,对河南省内物业管理用房的建设使用作出了具体规定。

背景

2018年1月1日,《河南省物业管理条例》正式实施,条例对河南省内物业管理用房的建设和使用作出了规定,但是涉及到物业管理用房的具体细节问题,省条例未进行详细的阐述,该《办法》作为省条例的配套文件,对物业管理用房进行了详细的规定,这将会更加有利于建设单位、主管部门和业主正确把握物业管理用房的各项规定要求,有助于正确理解省条例的具体内涵。


640.webp (1).jpg

一、物业管理用房谁来建

《河南省物业管理条例》第十一条规定, 物业管理用房由建设单位无偿配置,其费用列入开发建设成本。

从上可以看出,物业管理用房由建设单位无偿配置建设,承担配建责任。

二、物业管理用房能否出售和抵押

《河南省物业管理条例》第十一条规定,物业管理用房任何单位和个人不得买卖、抵押

       《河南省物业管理用房管理办法》第十三条 建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时,应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积,不得将物业管理用房纳入可销售范围。

从上可以看出,物业管理用房任何单位和个人不得买卖和抵押。对于负责商品房销售管理的部门,还要负责标注物业管理用房的面积位置,不得允许其进行销售。

三、物业管理用房产权怎么规定

《河南省物业管理条例》第十一条规定,物业管理用房产权属全体业主共有。

《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定,办理房屋所有权首次登记时,申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

《河南省物业管理用房管理办法》

第十六条规定,建设单位在申请办理不动产登记时,应当将物业管理用房一并申请登记。

        从上可以看出,物业管理用房的产权属于全体业主共有,不动产部门在登记时,应当登记为全体业主共有,不得登记未任何单位或个人,从登记方面对全体业主利益进行了有效保护。

四、物业管理用房配建要求是什么

《河南省物业管理条例》第十一条规定,新建的物业,建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房,并符合下列要求:

(一)两万平方米以下的,物业管理用房面积不低于八十平方米;超过两万平方米至二十万平方米部分,按照千分之四的比例配置;超过二十万平方米至三十万平方米部分,按照千分之三的比例配置;超过三十万平方米以上部分,按照千分之二的比例配置;

(二)应当相对集中,具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置。

除了上面的规定,《河南省物业管理用房管理办法》还做了如下规定:

总建筑面积在5万平方米以下的,物业管理用房应当全部配置在地面以上;总建筑面积在5万平方米以上的,可以在地下配置一定面积的物业管理用房,但地下配置面积不应高于物业管理区域全部物业管理用房面积的百分之二十;建设工程规划全部位于地面以下的,物业管理用房可以全部配置在地面以下。

层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;同一物业管理区域采用分期开发建设的,物业管理用房应当主要安排在首期建设。

第十条 建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房:

(一)上下水、供电、供热、供气等设施应当具备正常使用功能,并独立计费;

(二)房屋内墙面应当涂刷内墙涂料,顶棚应当吊顶或涂刷涂料,地面铺设瓷砖,卫生间墙面、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具;

(三)物业管理区域内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,应当在物业管理用房内预留端口,具备正常使用功能。

从上可以看出,《河南省物业管理用房管理办法》对物业管理用房的配建要求进行了具体的细化,比如地上和地下物业管理用房的配建要求,分期建设物业用房的配建要求,物业管理用房的装修问题等等,具有更强的操作性和指导性。

五、物业管理用房怎么使用

《河南省物业管理条例》第十一条规定,物业管理用房未经业主大会同意,不得改变用途。业主委员会办公用房从物业管理用房中安排,其面积不低于二十平方米。

《河南省物业管理用房管理办法》第三条规定,物业管理用房主要用于物业服务企业物业服务活动和业主委员会办公。

 第七条规定, 业主委员会办公用房从物业管理用房中安排,其面积不低于二十平方米。

从上可以看出,物业管理用房主要由物业服务企业和业主委员会使用,如果没有经过业主同意,任何人不得挪作他用。

六、物业管理用房怎么管理

《河南省物业管理条例》第十二条规定,城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。

建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时,应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积,不得将物业管理用房纳入可销售范围。

《河南省物业管理用房管理办法》第八条 设计单位应当按照本办法和设计规范设计物业管理用房,在规划设计图纸上标注物业管理用房的具体位置,并在经济指标中注明建筑面积。

第九条 规划行政主管部门审批建设工程规划时,应当按照本办法规定的标准和要求核实物业管理用房规划情况,同时应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。

规划行政主管部门对物业管理区域、物业管理用房配建面积有异议的,应当征求物业管理行政主管部门意见后确定。

第十一条 建设行政主管部门应当监督建设单位按照规划设计的要求和质量标准建设物业管理用房。

第十二条 新建物业的建设单位,应当在物业管理用房所在建筑外墙悬挂物业管理用房公示牌。

已经交付使用的物业管理区域,物业服务企业或原建设单位应当在物业管理用房所在建筑外墙悬挂物业管理用房公示牌。

第十三条 建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时,应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积,不得将物业管理用房纳入可销售范围。

物业管理行政主管部门应当按照《河南省物业管理条例》和本办法的规定,对建设单位提交的物业管理用房情况进行核实。

第十四条 建设单位与物业服务企业办理承接查验手续时,应当对物业管理用房进行交接查验,并对查验过程进行记录,存档备查。

第十五条 建设单位和物业服务企业在办理物业管理用房移交手续后十日内,物业服务企业应当将物业管理用房交接验收清单报送县(市、区)物业管理行政主管部门。

从上可以看出,关于物业管理用房的管理,条例和办法已经规定的非常清楚了。设计单位负责按照规定规划设计物业管理用房,规划部门负责物业管理用房的规划,如果拿不准相关要求的话,还需要征求物业主管部门意见共同商议,房地产管理部门负责控制物业管理用房不能销售,物业主管部门负责核实物业管理用房是否按照规定配备到位,建设主管部门负责监督质量,物业项目交付时,建设单位和物业服务企业还需要对物业管理用房进行查验,并报区县物业主管部门。对于建设单位和物业服务企业,还要求在物业管理用房所在建筑外墙悬挂公示牌,方便业主监督使用情况。

七、新旧项目如何衔接

大家知道,《河南省物业管理条例》是新修订的,在2001年出台时,对物业管理用房也做了相关规定,那么对于涉及新旧政策的衔接问题怎么处理呢?

《河南省物业管理用房管理办法》第六条规定,建设工程规划许可证于2018年1月1日之前取得的,物业管理用房按照修订前的《河南省物业管理条例》和当地规定的标准执行。

建设工程规划许可证于2018年1月1日之后取得的,物业管理用房按照修订后的《河南省物业管理条例》标准执行。

同一物业管理区域内建设工程规划许可证于2018年1月1日前后分别取得的,物业管理用房按照本条第一、二款的规定分别计算。

从上可以看出,处理新旧政策衔接问题,主要是依据建设项目的规划许可取得时间,按照不同的时间和当时的政策来核定相应的物业管理用房。